Fenua Estimations
La valeur vénale
À combien peut se vendre un immeuble ?
La valeur vénale est le montant de vente le plus vraisemblable... c'est-à-dire ?
Selon la charte de l'expertise "La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé ... par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales de l’offre et de la demande."
C'est donc le montant auquel peut vraisemblablement se monnayer la propriété d'un immeuble
Lorsqu'un propriétaire d'immeuble souhaite le vendre, il choisit un montant auquel il souhaite le mettre en vente.
Mais ce montant n'est pas forcément la somme qu'il obtiendra de la vente. Le prix payé est toujours le résultat d'une négociation entre le vendeur et les acquéreurs potentiels. D'où l'importance de la nécessité des conditions normales de l'offre et de la demande. Cela veut dire que déterminer la valeur vénale ne prend pas en compte les arrangements ou les pressions entre les personnes négociant (vendeur/acquéreur).
Un exemple pour mieux comprendre...
Prenons un terrain qui vaut 25 000 000 F cfp. Cela signifie que le marché immobilier dans la zone géographique de ce terrain est capable de réaliser la vente de ce type de terrain dans cet état d'entretien et de niveau de viabilisation à ce prix.
Concrètement, il existe des acquéreurs prêts à débourser 25 000 000 F cfp (hors frais de notaire) pour un tel terrain. 25 000 000 F cfp est donc la valeur vénale de ce terrain.
Cependant, si le vendeur a des contraintes, qu'il est pressé de vendre par exemple, il peut être prêt à brader son terrain, pour avoir rapidement de l'argent tout en connaissant pertinemment la valeur vénale de son terrain. Ainsi, au terme de la négociation, le prix payé peut se retrouver à 23 000 000 F cfp net vendeur.
... la différence entre le prix et la valeur.
A contrario, si le vendeur en veut absolument plus, disons 30 000 000 F cfp, et qu'il n'en démord pas, c'est tout à fait récurrent. Il n'est pas non plus rare qu'un acquéreur, tombant sous le charme du quartier ou de la vue, ou par l'intérêt qu'il voit dans l'emplacement du terrain, même en connaissant sa valeur de 25 000 000 F cfp, soit prêt à payer les 30 000 000 F cfp demandés.
La tentative de fraude fiscale
Le contrat de vente est rédigé par un notaire, à qui l'acquéreur paie les frais de notaire. Une partie de ces frais, dont les droits d'enregistrement qui sont un impôt, sont calculés en pourcentage du prix de vente. Ainsi, plus le prix est élevé, plus l'impôt à payer est élevé.
Si le notaire estime que le prix de vente déclaré est relativement bas par rapport à sa connaissance du marché immobilier, il peut soupçonner l'acquéreur de vouloir payer moins d'impôt, donc une tentative de fraude fiscale. Pour justificatif, il demande à l'acquéreur de fournir un document estimant la valeur du bien par un professionnel de l'immobilier, c'est-à-dire un rapport d'évaluation ou un avis de valeur.
Fournir un estimation au notaire n'est donc pas une obligation systématique, dans le cadre d'une vente.
La valeur locative
À combien peut se louer un immeuble ?
La valeur locative est le loyer de mise en location le plus vraisemblable
Elle est calculée sur une année, puis divisée par 12 pour obtenir le montant du loyer mensuel dans le cadre d'une location longue durée. On définit donc le loyer auquel un immeuble peut trouver de manière relativement rapide un locataire.
Ne pas inclure la location saisonnière
Les revenus issus de la mise en location saisonnière (louer pendant un ou quelques jours) ne constituent pas une valeur locative. Cette location dite "meublé de tourisme" relève d'un service de petite hôtellerie. D'ailleurs, nombre de ces logements sont accompagnés de services autour comme en hôtel.
Utile pour choisir son achat
Connaître la valeur locative d'un immeuble permet de se projeter dans un investissement locatif, où le calcul de rentabilité s'effectuera sur le rapport entre le revenu locatif et le coût d'acquisition, notamment si un emprunt bancaire est impliqué.
